Par Mes Sergiu Suciu et Justin Bracaglia, avec la collaboration de Sabrina Roberge
Dans les premiers douze mois de l’achat d’un immeuble commercial, le locateur-propriétaire peut résilier un bail en donnant préalablement un avis écrit au locataire dans un délai de 6 mois.
L’article 1887 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :
L’acquéreur ou celui qui bénéficie de l’extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section. S’il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’origine de l’extinction du titre, il ne peut résilier le bail.
En d’autres termes, si le locateur n’exerce pas ce choix, « il est alors présumé avoir acquiescé à l’existence du bail. Il ne peut donc pas y mettre fin par la suite »[1].
De son côté, le locataire peut, afin d’éviter qu’un nouveau locateur résilie son bail, publier le bail commercial au Registre foncier du Québec. Cette publication doit être faite avant la publication de l’acte de vente. Le locataire se protège ainsi d’une résiliation potentielle de son bail dans l’éventualité où l’immeuble serait vendu.
Les articles 1886 et 1887 du Code civil du Québec « visent […] à concilier la liberté du nouveau propriétaire et la stabilité du locataire »[2]. En tout état de cause, le locataire ainsi que le locateur doivent s’informer de leurs obligations et de leurs droits afin d’assurer la prospérité et la pérennité de leur relations futures.
[1] Code civil du Québec, article 1887
[2] Gauthier, René. « Les règles générales applicables à tous les baux» dans École du Barreau du Québec, Obligations et contrats, Collection droit 2021-2022», vol. 6, 2021, https://edoctrine.caij.qc.ca/collection-de-droit/2021/6/c-736f77e5-763d-4a4d-830d-42c4386b9e42/
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